L’IMU è dovuta in misura ridotta del 50% per l’immobile inagibile o inutilizzabile anche senza dichiarazione sostitutiva di notorietà da parte del proprietario, se tale stato dell’immobile è comunque a conoscenza del Comune

Due recenti sentenze della Giustizia tributaria (n. 1658/2025 del 7.2.2025 e n. 8213/2025 del 16.6.2025, entrambe emesse dalla Corte di Giustizia Tributaria di I grado di Roma), a seguito di ricorsi curati da questo Studio Legale, hanno confermato che l’agevolazione prevista, in materia di IMU, dall’art. 13, comma 3 lett. b) del d.lgs. 201/2011, della riduzione dell’imposta al 50% “per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni”, si applica anche in favore del contribuente che dimostri la conoscenza dello stato di inabitazione o inagibilità da parte del Comune.

Il ridetto articolo prevede espressamente che “L’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al DPR 28 dicembre 2000, n. 445, rispetto a quanto previsto dal periodo precedente”.

Tuttavia, le richiamate sentenze hanno ribadito che “secondo l’orientamento della Suprema Corte in tema di IMU (e, già prima, di ICI), la predetta riduzione dell’imposta va riconosciuta anche in assenza di richiesta del contribuente quando lo stato di inagibilità sia perfettamente noto al Comune, tenuto conto del principio di collaborazione e buona fede che deve improntare i rapporti tra ente impositore e contribuente (art. 10, comma 1, della legge n. 212/2000), di cui è espressione anche la regola secondo cui a quest’ultimo non può essere chiesta la prova di fatti già documentalmente noti al Comune (art. 6, comma 4, della medesima legge) (con riguardo all’ICI ex multis Cass. n. 23531/2008; Cass. n. 12015/2015, Cass. nn. 18453/2016; Cass. n. 28251/2020; Cass. 19665/2023 – con riguardo all’IMU: Cass. n. 29901/2020; Cass. n. 10724/2021; Cass. n. 35474/2021; Cass. n. 1016/2023; Cass. n. 6270/2023; Cass. n. 12226/2023; Cass. n. 23946/2024; Cass. n. 24066/2024)”.

Prosegue poi la motivazione: “Fatta questa debita premessa, in questa sede è opportuno rilevare come la Suprema Corte, nel caso in cui non sia stata presentata apposita dichiarazione, fa una netta distinzione tra il caso in cui il Comune non abbia alcuna “documentazione” con cui si possa attestare lo stato di inagibilità da quella in cui, al contrario, si è in presenza di documenti in possesso dell’Ente tali da poter comunque verificare lo stato di effettiva fatiscenza dell’immobile. Quando lo stato di inagibilità è noto al Comune infatti è da ritenere che debba escludersi il pagamento dell’imposta in misura integrale, anche se il contribuente non abbia presentato richiesta di usufruire del beneficio della riduzione del 50%, tenuto appunto conto della regola secondo la quale al contribuente non può essere richiesta la prova dei fatti documentalmente noti all’ente impositore (L. n. 212 del 2000, art. 6, comma 4 – cfr., Cass., n. 18463/2016). Tale conoscenza deve però essere dimostrata da parte di chi l’esenzione richiede, e cioè dal contribuente su cui grava il relativo onere della prova”.

Nel caso di specie, è indiscutibile che l’ente ed il concessionario fossero a conoscenza della situazione, in considerazione del fatto che l’immobile fosse privo di certificato di agibilità,; vi fosse in corso una sanatoria risalente al 1995; fosse pendente altro giudizio per le annualità 2016 e 2017; in data 12.01.22 il contribuente avesse inviato una pec ad entrambi con allegata dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, con la quale rappresentava lo stato di inagibilità ed inutilizzabilità dell’immobile; l’ente esattore, con pec del 30.05.2022 avesse respinto il reclamo/mediazione sul presupposto della omessa idonea dichiarazione; con successiva pec del 07.06.2022 il ricorrente avesse reiterato le richieste di riduzione.

In considerazione di quanto sopra dedotto e documentato, la Corte Tributaria argomenta che “sulla base di questo principio la Corte, come detto in precedenza, aveva ammesso l’applicazione della riduzione del 50% per cento anche dell’IMU in assenza di richiesta del contribuente in quanto nel caso specifico lo stato di inagibilità era perfettamente noto al comune; principio questo che è stato ulteriormente ribadito anche recentemente per mezzo dell’ordinanza Cass. n. 4555/2023. Va infine rilevato che la Corte, ancora, con la locuzione “fatti già documentalmente noti al Comune”, fa riferimento ad un concetto che rimanda senza ombra di dubbio ad una accezione più ampia rispetto alla mera “dichiarazione di inagibilità” ritenendo, pertanto fornito l’onere probatorio con un qualunque documento che possa essere presentato non solo presso l’Ufficio tributi ma, più in generale, presso altri uffici comunali (urbanistica, lavori pubblici, suap o polizia locale) in connessione a pratiche afferenti tali servizi” e conclude inequivocabilmente “in sintesi e per quanto qui di interesse , quel che rileva è la sussistenza di una conoscenza da parte del Comune qualificata, documentale, basata su informazioni, già in possesso del comune, anche se per finalità extratributarie, che possa fa ritenere acquisito un grado di percezione e di cognizione della situazione in termini comparabili ad un accertamento o ad una rappresentazione dello stato di fatto rilevante (come avviene nel caso di dichiarazione del contribuente). Conoscenza, caratterizzata cioè dalla considerazione da parte dell’ente, nell’ambito della propria attività istituzionale (come detto non necessariamente a fini tributari), dell’oggettiva situazione fattuale di inagibilità e/o inabitabilità in cui trovasi il bene o dall’adozione di iniziative amministrative che detta conoscenza presuppongono ragionevolmente ed in termini non controvertibili”, con conseguente accoglimento dei ricorsi.