Sfratto per finita locazione o per morosità
In breve
Lo sfratto è normalmente promosso dal locatore con intimazione e contestuale citazione per la convalida davanti al Tribunale del luogo dell’immobile. La finita locazione riguarda la scadenza del rapporto; la morosità riguarda canoni o oneri non pagati. Il conduttore deve comparire e difendersi tempestivamente. Se non compaiono opposizione o contestazioni rilevanti, il giudice può convalidare; dopo il provvedimento seguono precetto ed esecuzione con l’ufficiale giudiziario.
Quando usare questo rimedio
La licenza per finita locazione si usa quando il locatore vuole ottenere il rilascio alla scadenza, anche prima che il contratto sia terminato, secondo i presupposti di legge. Lo sfratto per finita locazione si usa dopo la scadenza del contratto o del termine prorogato. Lo sfratto per morosità si usa quando il conduttore non paga canoni o oneri accessori nei casi previsti.
Il locatore deve verificare contratto, registrazione, scadenza, disdetta, pagamenti, ricevute e comunicazioni. Il conduttore che riceve l’intimazione deve controllare importi, mesi contestati, pagamenti già effettuati, eventuali accordi, vizi della notifica e regolarità della disdetta. Non ignorare l’atto: la mancata comparizione può condurre alla convalida.
Cosa fare prima del giudizio
Il locatore dovrebbe predisporre contratto e registrazione, prova della proprietà o della legittimazione, conteggio aggiornato, solleciti, disdetta e prova delle notifiche. Il conduttore dovrebbe raccogliere bonifici, ricevute, messaggi, comunicazioni di contestazione, prove di accordi e documenti relativi a eventuali pagamenti parziali.
Nel contratto abitativo, per la morosità può operare la sanatoria prevista dall’art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392, nei limiti e nei termini stabiliti dal giudice e dalla legge. Le condizioni, gli oneri rilevanti e il numero di sanatorie già utilizzate possono incidere sul caso concreto. Non presumere che un pagamento tardivo estingua ogni conseguenza: verificare importo, spese, udienza e posizione del locatore.
Azione processuale e termini
Gli artt. 657, 658 e 660 c.p.c. disciplinano licenza e sfratto e la loro notificazione. L’atto contiene intimazione e citazione per la convalida, con indicazione dell’udienza. Il conduttore può comparire, pagare quando la legge lo consente, chiedere termine, sollevare eccezioni o proporre opposizione. La comparizione e l’opposizione devono essere tempestive secondo la citazione e le regole del rito.
Se il conduttore non compare o compare senza opposizione, ricorrendo i presupposti il giudice può convalidare lo sfratto e fissare la data di rilascio. Se compare e si oppone, la convalida può non essere pronunciata e la causa può trasformarsi nel giudizio locatizio, con trattazione secondo il rito previsto dall’art. 447-bis c.p.c. In presenza di morosità, il giudice esamina pagamenti, contestazioni e possibilità di sanatoria e può procedere con ordinanza di rilascio dell’immobile, con prosecuzione del giudizio per il merito.
Giudice competente
La procedura si propone normalmente davanti al Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile. Si tratta di una competenza collegata al bene e al rapporto locatizio, da verificare in base alla sua ubicazione e alle regole processuali. Il conduttore deve seguire le indicazioni dell’atto, ma può contestare competenza o vizi quando vi siano ragioni concrete.
Cosa può accadere dopo
Ottenuta la convalida o una sentenza, il locatore può procedere con precetto e poi con l’esecuzione per rilascio. L’ufficiale giudiziario comunica accessi e procede secondo le modalità dell’esecuzione; il conduttore deve organizzare rilascio, consegna delle chiavi e recupero dei beni. La convalida non risolve necessariamente ogni questione economica: canoni, oneri, danni e spese possono richiedere decisione o accordo.
Consulenza legale
Per ogni opportuna valutazione ed esame della fattispecie concreta, lo Studio Legale Panariti Morelli è a vostra disposizione, valutando preventivamente la sussistenza dei requisiti utili per procedere all’azione da parte del locatore oppure alla più opportune difesa del conduttore.