Condizionatori sul muro comune: l’assemblea non può comprimere la proprietà esclusiva

La controversia, curata dall’Avv. Paolo Panariti unitamente all’Avv. Roberto Trevia, riguarda l’installazione di apparecchi e componenti di condizionamento su un muro comune e il rapporto tra decisione assembleare, proprietà esclusiva e limiti derivanti dalle immissioni. La Corte ricostruisce la questione partendo dalla natura dei diritti coinvolti: quando la lite intercorre tra proprietari esclusivi, non è sufficiente richiamare la disciplina dell’uso della cosa comune per legittimare un’incidenza sulla proprietà individuale. La Corte ha accolto il ricorso e cassato la decisione impugnata, rinviando alla Corte d’Appello di Genova, in diversa composizione. Il giudice del rinvio dovrà riesaminare la controversia senza attribuire alla delibera assembleare un’efficacia autorizzativa che essa non può avere nei confronti della proprietà esclusiva, verificando in concreto sia l’interesse alla tutela della colonna d’aria sia gli effetti della condensa, dell’aria e del rumore.

Il limite dell’art. 1102 c.c.

L’art. 1102 c.c. governa l’uso della cosa comune da parte del singolo partecipante, ma non può essere utilizzato per risolvere una controversia che abbia come oggetto la compressione di una proprietà esclusiva. La delibera dell’assemblea può regolare l’uso delle parti comuni nei limiti delle attribuzioni condominiali; non può, invece, autorizzare una lesione di un diritto individuale né creare da sola il titolo per occupare o incidere stabilmente sulla sfera dominicale altrui.

La colonna d’aria e l’interesse concreto

La tutela della proprietà si estende anche alla colonna d’aria sovrastante il fondo, secondo la regola dell’art. 840 c.c., quando sussista un interesse concreto del titolare. Tale interesse non deve essere necessariamente attuale nel senso di tradursi già in un’utilizzazione in corso: può essere valutato anche in prospettiva, se riguarda future utilizzazioni compatibili con la conformazione e la destinazione del bene. La verifica, pertanto, non può essere esclusa in modo astratto soltanto perché lo spazio interessato non è oggi sfruttato.

Condensa, stillicidio e necessità di un titolo

Particolare rilievo assume lo stillicidio della condensa prodotta dagli impianti. Il deflusso verso la proprietà altrui non è un effetto che possa essere imposto unilateralmente per il solo fatto che l’impianto sia collocato in una parte comune o che l’installazione sia stata approvata dall’assemblea. La disciplina dello scolo e dello stillicidio, anche alla luce degli artt. 908 e 913 c.c., richiede la verifica della concreta incidenza e dell’eventuale esistenza di un titolo idoneo a giustificare il sacrificio della proprietà vicina.

Aria e rumore: la normale tollerabilità va accertata in concreto

Anche le immissioni di aria e rumore devono essere valutate secondo l’art. 844 c.c. La normale tollerabilità non può essere stabilita in via meramente astratta o sulla base della sola esistenza dell’impianto: occorre considerare le caratteristiche dei luoghi, la durata e l’intensità delle emissioni, la destinazione degli ambienti e ogni altro elemento utile a misurare l’effettivo pregiudizio. L’accertamento tecnico può essere necessario per verificare il superamento della soglia di tollerabilità e per distinguere il disagio ordinario da un’incidenza giuridicamente rilevante.