ICI sulle aree fabbricabili vincolate: il vincolo idrogeologico incide sul valore, non sull’edificabilità

Nel ricorso curato da questo Studio, la relativa pronuncia esamina gli effetti del vincolo idrogeologico sulla qualificazione di un’area ai fini ICI e sulla determinazione della relativa base imponibile. Il principio centrale è la distinzione tra edificabilità giuridica e valore venale: il vincolo può rendere meno conveniente o più onerosa l’utilizzazione edificatoria, ma non elimina automaticamente la classificazione dell’area come edificabile quando essa risulta dallo strumento urbanistico. Il ricorso è stato accolto e la decisione è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte, in diversa composizione. Il giudice del rinvio dovrà applicare la distinzione tra qualificazione edificabile e valore venale, determinando la base imponibile con riferimento al 1° gennaio di ciascuna annualità e considerando in concreto il vincolo idrogeologico, gli altri fattori urbanistici e i prezzi comparabili senza automatismi.

Il vincolo idrogeologico riduce il valore, non cancella la qualificazione

Ai fini dell’imposta, l’area conserva la qualificazione edificabile derivante dallo strumento urbanistico, salvo che quest’ultimo escluda tale destinazione. Il vincolo idrogeologico deve essere considerato nella stima del valore venale, perché può limitare le modalità di trasformazione, imporre opere o adattamenti e incidere sulla concreta commerciabilità del bene. Non determina però, per ciò solo, il passaggio dell’area nella categoria dei terreni non edificabili.

La conseguenza è che la base imponibile non può essere fissata ignorando il vincolo, ma neppure azzerata o ricondotta automaticamente a una diversa natura del terreno. Il dato urbanistico e quello economico devono essere tenuti distinti e poi coordinati: il primo individua la qualificazione dell’area, il secondo misura quanto tale qualificazione valga effettivamente sul mercato.

La stima al 1° gennaio di ogni annualità

L’art. 5, comma 5, del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, richiede che il valore sia determinato con riferimento al 1° gennaio di ciascuna annualità fiscale. La valutazione deve quindi essere specifica per il periodo d’imposta considerato e deve tenere conto della zona territoriale, dell’indice di edificabilità, della destinazione d’uso consentita, degli oneri necessari per l’adattamento e delle condizioni del mercato.

Tra gli elementi di confronto possono assumere rilievo i prezzi medi di aree comparabili, purché il raffronto sia effettivamente omogeneo per collocazione, caratteristiche urbanistiche, vincoli, potenzialità edificatoria e periodo di riferimento. Una vendita successiva può offrire un dato utile, ma non può essere trasposta meccanicamente in un’annualità precedente senza il necessario accertamento della sua comparabilità e della diversa situazione temporale.

Il necessario accertamento del valore venale

La stima deve quindi esplicitare come i vincoli incidano sul valore e quali fattori siano stati utilizzati per quantificare la base imponibile. Non è sufficiente richiamare in modo astratto l’edificabilità urbanistica, così come non è sufficiente opporre un singolo prezzo di vendita formatosi in un momento successivo. Occorre ricostruire il valore riferibile all’annualità e al bene concretamente considerato, verificando l’effettiva incidenza degli oneri e delle limitazioni.